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这起物业纠纷,到底赖谁?!

文章来源:  | 发布时间:2018-4-25 15:23:10 |  阅读:37次

[案情简介]

张某为厦门某住宅小区3号楼605号房屋的业主,夏天天气炎热的时候,张某一家都喜欢把房门打开来通风,而605号房的房门正对着楼梯口,房门打开后上上下下的邻居总能看到屋里,家人都觉得很不方便。于是经过一番商量后,张某在房门口1米开外搭建了一个可移式的铁架屏风。但是放置了该屏风后,楼梯口就只剩下不到1米的空间,楼上的住户们上下楼梯都觉得十分不方便,于是向负责该小区物业管理的物业管理公司投诉。

物业管理公司多次上门与张某交涉,而张某认为,这是自家门口的地盘,别人无权干涉,何况物业管理公司只是提供物业管理服务的,无权决定用户能否搭建建筑物附属物。物业管理公司经过集体讨论后作出对张某进行500元罚款的通知,然而张某拒不交纳罚款,也拒不改变行为。无奈之下,物业管理公司只好将张某家的水电都停了。

于是张某一气之下将该物业管理公司诉至法院。经过法庭的调解,最后张某拆除了其占用通道的屏风,物业管理公司也终止了停水停电的行为,并口头向张某道歉。

 

[法律解析]

本案中张某的行为性质认定

张某认为家门口的空间归业主自己支配,这是混淆了建筑物专有部分和共有部分的界限。在区分所有的情况下,单独部分经分割成为区分所有权的客体,必须具备如下几个条件:(1)构造上的独立性,也就是有确定的遮避栏,并形成一定的居住单位;(2)使用上的独立性,判断能否单独使用,要以该部分有无独立的出入门户为判断要素;(3)通过登记表现出形式上的独立性——构造上和使用上的独立性是经济上的独立性,只有通过登记才能表现为法律上的独立,也就是说,通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。而共有部分的范围主要包括三个方面:一是建筑物的基本构造部分,如支柱、屋顶、外墙地下室;二是建筑物的共有部分及附属物,如楼梯、消防设备、走廊、上下水设备;三是部分区分所有权人共有的部分,如楼层之间的天花地板、左右房屋的隔墙等。张某家门口的空间实际上属于楼道,是整个建筑物的共有部分。

而对于共用部分、公用设施的使用,必须受一定的规制。《物权法》第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”《城市新建住宅小区管理办法》第十四条规定:“房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失:(一)擅自改变小区内土地用途的;(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,损毁设施、设备,危及房屋安全的;(三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的;(四)不照章交纳各种费用的。”因此,对于楼道等建筑物的共用部分,张某无权单独占用、使用该空间。

本案中物业管理公司的行为是否合法?

物业管理公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同,目前通说认为,物业管理合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业管理公司处于受托人的地位,物业管理公司受托处理的事务就是物业管理事务。为了处理物业管理事务,物业管理公司有必要获得业主即委托人的授权,即获得物业管理权,据此从事与物业管理有关的行为。因此,物业管理公司一般会与业主签订物业管理合同。

物业管理公司有权制止小区内的违章搭建行为。物业管理公司有权依照物业管理合同对住宅小区实施管理,对于小区内私搭乱建的行为,其已经违反了国家相关法律法规的规定,也违背了小区《业主公约》中的约定,因此物业管理公司对业主的行为有权进行制止。但是,本案中物业管理公司停水停电的行为还是存在问题的。

物业管理公司无权停水停电。根据《物业管理条例》的相关规定,物业管理公司有依照物业管理合同对住宅小区实施管理的权利,并有履行物业管理合同,依法经营的义务。当业主违反法规或合同时,物业管理公司可以给予制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失,但住宅区内的水电供应及维护应当由有关供水供电部门负责,物业管理公司无权擅自切断住户的水电供应。规定了只有在住户拒绝交纳管理费等有关水电费用的情况下,物业管理部门只有在经供电供水部门授权的情况下(如《中华人民共和国电力供应与使用条例》第三十九条规定供电企业依法停电)才可以采取停水停电的措施,其他情况下物业管理公司没有这样的权利。

物业管理公司是否有权对张某进行处罚呢?

我国的《行政处罚法》第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业管理公司只是一个企业,不是行政机关,也不是《行政处罚法》第十七条、第十八条、第十九条规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织。因为它既不是事业单位,其他方面也不符合受委托实施行政处罚的组织的条件。而《物业管理条例》第六十六条规定:“违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1,000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。”所以物业管理公司无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。

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